La cara de Bogotá está cambiando, en la medida en que avanzan las obras que el alcalde Galán logró poner en movimiento. Y lo mismo puede decirse de Medellín, Barranquilla, Cali y Cartagena. Al mismo tiempo, pero con menos publicidad, cambian las normas urbanísticas en varias de estas ciudades. ¿Qué pasa, mientras tanto, con los impuestos prediales?
Las normas sobre impuesto predial son un rompecabezas. Hay unas para Bogotá, otras para el resto del
país, y hay otras comunes. Pero, en principio, es muy probable que las obras públicas valorizarán los
predios vecinos, y aumentarán los ingresos de las autoridades territoriales. Siendo así, los contribuyentes quizás paguen con gusto. Sin embargo, mientras las obras se construyen, es posible que produzcan una desvalorización de los predios, si impiden su uso normal, residencial o comercial. De la misma manera, cambios en las normas urbanas pueden disminuir el valor de los predios, si, por ejemplo, alteran los usos permitidos, o la altura de las construcciones que pueden levantarse sobre ellos, o la dirección del tráfico. El “mercado inmobiliario” responde a estos hechos, y a la situación general de la economía. Los contribuyentes tienen derecho a defenderse.
Al menos desde 1983, las normas sobre impuesto predial procuran que la base del impuesto sea el “valor” el predio. El “valor” se establece por “avalúos” que hacen las autoridades de catastro, para encontrar el “valor comercial”. Pero, en términos generales, y por razones prácticas pero irreales e inequitativas, las normas suponen que el valor de los predios aumenta siempre, año tras año, según las metas de inflación.
En todo caso, la Ley 1995 de 2019 permite a los contribuyentes pedir revisión de los avalúos, en cualquier tiempo, si pueden probar que los predios se han desvalorizado, así sea solo temporalmente, según sus características y condiciones. Por eso las obras que se adelantan en las ciudades, y los cambios en las normas urbanísticas, pueden llevar a revisar hacia abajo los avalúos catastrales. Eventualmente, según la Ley, se podría reclamar la devolución o compensación de los pagos hechos. Se trata de un procedimiento administrativo “sui generis”, favorable a los contribuyentes.
El Plan de Desarrollo de Petro dispuso, expresamente, que la Ley 1995, cuya vigencia inicial era solo de
cinco años, seguiría vigente. Pero solo hasta que se aprobara una ley nueva sobre impuesto predial
unificado. Se encargó al Ministerio de Hacienda y al Departamento Nacional de Planeación de elaborar el proyecto. Planeación no pudo o no quiso colaborar con lo dispuesto en la ley. Y aunque sí hubo un proyecto de ley en el año 2023 firmado por el Ministro de Hacienda y la Ministra de Agricultura, nadie volvió a saber nada de él ni de los firmantes de la iniciativa. El proyecto limitaba el tiempo dentro del cual puede pedirse la revisión del avalúo. Por eso, la amplia facultad de revisión de los avalúos sobrevive… mientras tanto.
Las obras y los cambios en las normas urbanísticas pueden llevar a alzas o a disminuciones en los avalúos de los predios, y ello debería reflejarse en los impuestos prediales. Si las obras se aceleran y los cambios urbanísticos son bien diseñados, distritos y municipios recibirán más ingresos. Si se demoran, o si los cambios urbanísticos son arbitrarios, caerán los recaudos. En todo caso, los contribuyentes deben saber que hay instrumentos legales para que el avalúo refleje realmente lo que los predios valen.
